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买房者笑了!碧桂园杀进!临港“混战四起”,谁能突围?

9月17日,真·一锤子买卖!碧桂园以10.084亿的起拍价,成功拿下临港滨江文化产业生活E组团项目215.9亩土地!其中,有居住用地以及娱乐康体用地。

至此,临港滨江片区进入开发周期。同时,在碧桂园进入之后,临港楼市“混战”程度将进一步加剧。谁将成功突围,今天就来说道说道!
大牌云集,市场很忙
相比于和和气气的上江北和分庭抗礼的南部新区,随着碧桂园顺利拿下天原地块,临港云集了包括华润、碧桂园、中梁、铁投、佳乐、丽雅、科教地产、邦泰以及港腾等多家房企,而从开发周期来看,这些项目有高度的重合性,而相似的宗地条件和产品定位,又将让这些房企“头大”,毕竟大家都卖“改善房”,谁也不能谁更“高贵点”。

说到“贵”,从目前已经开盘的港腾、邦泰、华润以及丽雅项目来说,临港房价上下限基本敲定,下限不过8000元/㎡,上限堪堪破万,基本上属于紧跟三江口与南部新区,属于宜宾房价的第二梯队。换言之,想要在临港买套一百来平米的房,八九十万还是要的。

不过,这是建立在市场只有这三四个盘在售的前提下,如果上面提到的这些项目同时都推入了市场,那么价格还会否如此坚挺呢?以宜宾市房管局所发布的统计数据显示,今年以来,临港区每月发布的备案数据,都是在300套上下,以一年为计,也就将近4000套。

如果没有突增的购房需求,从官方口径来看,临港每年也就能卖4000套房子。而不包括碧桂园在内,临港未开盘入市的全新房源库存还有超1.7w套!

(数据来源:宜宾市房管局)
只能说,连续卖地吸引大牌房企进入之后,临港已经从少数几家房企单独玩耍的小市场进入了全面混战的时代。先前开盘不愁卖的房企,接下来可能要考虑如何吸引购房者了。
抢时间,搞噱头,又是套路?
紧迫感,可能是临港房企相较于其他区域房企面临的最现实问题了。一边是已经开盘的房企,抢走了大波客户,一边又是即将入市的房企虎视眈眈,市场虽然还未真正焦灼,但暗战已经开始酝酿。
最近俊锅锅和临港一些房企策划聊天,就谈到了这个话题,不少人都在喊“脑壳痛”。先前卖得好的,脑壳痛的是下来该怎么保证销量,还没开盘的,脑壳痛的是如何一炮而红,开个好头!

从多年的宜宾楼市规律来看,市场愈是竞争激烈,愈会激发房企们思变,这有点类似于鲶鱼效应。2013年之前,当市场沉寂时,邦泰·临港国际开盘,刺激了宜宾一大波刚需盘诞生。早两年,大地坡因为丽雅打造而成为宜宾高端居住的代名词后,包括远达、成中到后来的阳光城、蓝润等房企相继进入,拉开了新的一波建设高潮。

最近,竞争激烈了,房企又开始“动脑筋了”!这边,华润“还未交房就组织业主开始运营社区”,那边,铁投高调来了个“项目亮相”,江宸也不甘示弱,从室内设计师大赛、到音乐节再到最近的“社群社区”而剑走偏锋的邦泰,则专心于湖居生态的调性打造,科教地产围绕“大学城”持续做着文章。

可以看到,不管是开盘了还是未开盘的项目,其宣传频率都加快了,同时相对于过去那种大而广且不痛不痒的品牌宣传,如今的宣传更具个性化也更贴近购房者的实际需求,拉近购房者与产品之间的距离,而不是通过营造各种神秘感,让购房者老是云里雾里一般。

透过现象看本质,房企这样做,就一个想法:增加曝光度。不管是想后续加推还是新开的,都要建立在拥有足够多的蓄客基础上。寻常的宣传促销方式,效果有限且难以体现差异化,不如围绕产品特色,持续挖掘摇摆客群。
只要懂得了这种套路,再回过头来看房企的招数,购房者就大概有辨识能力了,那么接下来的问题是,选择适合自己的就行了。
降价,会来吗?
前几天中秋的时候,大地坡有项目搞了个一口价,以低于项目销售价格的拿了些特价房出来促销。虽然这是个常规操作,但也可以看出即使是高端项目,也要思考一下咋个卖的问题。

比起南部新区或者大地坡,预计未来临港市场的争夺会更加激烈,那么房企是否会在价格上动动脑筋呢?
从拿地的成本以及产品打造的情况来看,这些项目想以低价跑量的形式快速占据市场,可能性有,但并不算大。只能说,如果实在卖得不咋样,又需要现金流的话,不排除有些项目以不涨价的方式变相搞一波促销,就看新开盘楼盘价格锚定在哪里了。

(数据来源:宜宾市自然资源和规划局)
不管是从之前的公园九里还是江宸来看,开盘价格其实都有点略低于预期的,也就是说价格只要合理,还是不愁卖。
虽说不敢断言,但以目前临港楼盘价格的变动情况来看,一段时间内,价格区间在8000到10000元/㎡的可能性还是较大,买房自住的人,可以好好盘算盘算了。

(来源:网络)
对于接下来的临港楼市,还会有啥变化,不妨大家都来说说吧!
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  • 一身浮尘 LV1 路人
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    9-18 11:59
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  • 通风管 LV12 按察使
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    来的开发商多了,竞争大了,会促使房企在价位、户型等方面做出调整。这不,丽雅.江宸就推出了89㎡的三房小户型,邦泰.白沙鹭岛(西区)也是主推89㎡三房小户型……
    9-18 12:01
    3 回复
  • 康城雪 LV9 通判
    4楼
    正式进入全民搞房地产的时代!
    9-18 12:08
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